赋能城市更新，焕发城市新活力 ——记瑞安管理（上海）有限公司高级开发总监李欢

　　李欢，上海瑞安管理有限公司高级开发总监，瑞安建筑总经理。李欢作为瑞安房地产太平桥项目和鸿寿坊项目的开发总监，负责包括翠湖天地五期项目、新天地广场和新天地时尚I改造、太平桥公园提升和鸿寿坊项目的开发、建设、租赁及销售等相关工作。由李欢所带领的开发团队，包含设计、工程、QS、销售等相关职能。这些项目无论在经济效益或社会美誉度都产生了很好的影响，其中，新天地广场改造项目获得CREDAWARD地产设计大奖2019优秀城市更新项目优秀奖，翠湖五集OUTSTANDING Property Award London 2020大奖，新天地时尚获得RICS年度城市更新项目冠军。

　　从2019年开始，李欢兼领导集团总部的开发职能业务，包括规划和设计部、项目管理部（PM）和工料测量部（QS），对于集团下属的各个开发项目从设计、质量、成本、进度等多维度进行管控，确保各个项目可以完成既定的目标，同时从专业的角度对公司的工程管理和招投标相关流程、制度、标准进行提升和优化，从而提升集团项目管理水平和效率。此外，作为瑞安房地产下属全资子公司瑞安建筑的总经理，李欢全面负责公司日常的经营和运作，在开展业务的同时，不断调整和强化企业的发展策略、提升企业的管理能力和效率，打造学习型企业的企业文化。

　　李欢于2001年毕业于同济大学，获得建筑工程学士学位。2012年，李欢获得复旦大学工商管理硕士。于同济大学本科毕业后，李欢便投入到建筑行业中，从管理见习生做起，走到现在，李欢获得了多项建筑业优秀奖项，在行业中成绩斐然。除上文提到了成就外，2015年9月，李欢作为副总经理负责创智天地项目，创智天地C2-03、C2-05获得美国绿色建筑LEED白金奖。2016年10月到2018年9月期间，李欢作为李尔亚洲总部大楼项目的项目总监，负责项目全过程的管理工作。2019年7月，李尔亚洲总部大楼项目获得上海市绿色建筑二星标识证书。同年9月，李尔亚洲总部大楼项目获上海市装配式建筑示范项目。2020年11月，李尔亚洲总部大楼项目获得上海市2018-2019年度优秀管理项目。

　　建筑行业的新机遇——城市更新

　　从事建筑行业二十多年的李欢，亲眼见证了中国建筑行业的发展。她表示，伴随着城市化进程的不断发展，建筑行业的发展方式也发生了较大变化，城市更新成为建筑行业中的新机遇和亮点。以中国上海为例，上海的城市化进程不断推进，土地资源日益稀缺，土地增量被严格控制，城市建设已由“拆改留”转变为“留改拆”的发展模式。因此，城市更新成为建筑行业研究与实践的焦点，即如何使原本旧建筑焕新面貌，功能得到进一步优化提升，从而带动整个片区焕发新活力，成为上海新一轮城市建设中的核心问题。李安作为上海瑞安管理有限公司高级开发总监，承接了新天地广场裙楼改建项目、新天地南里改造项目、瑞安总部改造项目，和太平桥公共绿地改造项目。在这一系列城市更新项目中，李欢在更新技术、项目管理等方面积累了丰富的经验，特别是在改建工程与EPC工程总承包管理、装配式装修的结合等方面开展了创新研究与实践，为类似工程建设提供了很好的借鉴。

　　根据自身丰富的城市改建工程项目经验，李欢总结出改建类项目的几个特点。首先，项目周边环境较为复杂。城市核心区的改建类项目周边配套设施完善，人口稠密，存在边运营边施工的需求，因此施工时间、材料堆放及运输、施工区域、现场加工场地、工人进出场路线、垃圾临时堆放等周边环境诸多因素都会对改建项目产生影响与制约。第二，改建施工工期紧张。对于商办类的改造项目而言，停业施工即意味着经营收益的损失。因此，改建项目往往对施工工期有着极其苛刻的要求。以瑞安广场办公改造为例，改造区域建筑面积5000㎡，项目工期为4个月，包含拆除、设备安装、消防、装饰工程等内容，且运营要求日间禁止施工，整个工期要求给项目管理提出了巨大挑战。其三，设计施工一体化要求高。与一般项目设计不同的是，改建类项目设计必须以现有建筑具体情况为依据，需实地开展大量调查、测量、检测等准备工作。施工过程中，改建方案中基层复核、结构调整、抗震消防、绿色节能等内容，必须与施工密切配合才能保障工程顺利实施。其四，改建项目综合风险高。改造工程是一个工期较短、工程量复杂、技术要求高、外部关系广泛的过程。在改建过程中，施工总承包单位存在成本风险、工期风险、环境风险、管理风险等。成本风险主要来自改建过程设计变更与专业工程成本控制。图纸变更、疫情影响、政府活动、突发事件等因素将对原有极其紧张的工程产生不利影响。位于城市核心区的改建项目，在施工扰民，噪音，异味，水侵等环境风险方面比一般新建项目显得更加复杂和突出。在管理风险方面，多数改建项目尽管体量不大，但是涵盖结构、机电、装饰等各专业，对施工总承包管理与协调能力提出了较高要求。

　　城市更新项目工程管理研究

　　针对上述问题，李欢提出了相应的对策。首先，要合约管理。在施工过程中存在较多的合同变更因素。如设计变更、材料价格涨幅、人工费用增长等。作为施工单位，特别是在工期较短的情况下，及时收集整理相关信息并形成项目资料是合同管理的关键环节，做好各阶段的分析和总结从而有效的把控合约管理。第二，要控制进度。从拆除至项目收尾，需要精心策划全项目的施工顺序以及工序的交接，为缩短工期，还需要形成较为系统的工序穿插，通过区域划分来最大限度的提前安排进场时间。在进度控制体系中，要分层次分区域的建立不同级别的进度控制计划并细化到每周、每日的材料、机械、人员配置。制定计划后，执行进度计划是关键，在关键线路上的工作需要严格控制实施进度。在进度跟踪过程中发现可能滞后的关键节点，需及时采取措施，补充人工、保证材料、机械，从而确保工期目标的实现。第三，需要强化设计管理能力。为满足项目实施的需求，设计单位与施工单位要及时建立沟通机制实现信息共享，根据项目的实际需要调整、优化设计图纸。最后，要有施工管理。施工现场的安全文明施工是现场管理的重点，改造项目环境的特殊性给现场管理带来更多的挑战。对文明施工、周边环境的影响提出了更高的要求。以上海新天地南里商场改造项目为例，为达到黄浦区文明施工要求，并且将施工对运营的影响降至最低，施工中采用了BIM技术的介入，对项目材料运输及人员进出进行施工路径模拟最终选取最优的围挡分隔方案，结合现场安全文明施工小组的巡查管理，最终将运营区域与施工区域合理分割。

　　目前，国家大力支持推动建筑行业的产业化，并且更加关注环境、节能。面对日趋严格的环境要求以及改建项目特有的环境特点，李欢及其团队在瑞安建筑总部办公大楼探索了装配式装修的实际应用，实践效果良好。由于装配式工艺取消了传统的湿作业和现场加工环节，能够有效的控制噪音污染、大气污染、光污染。在瑞安建筑总部改造工程的100天工期内，达到了周边居民零投诉，街道零约谈的良好效果。李欢指出，装配式在改建类项目的应用尚处于探索阶段，未来需形成改建工程全周期的一整套解决方案，从方案设计阶段引入装配式概念，从装配式工艺出发调整方案设计。此外，装配式的生产供应商也需要不断完善工艺以提高适应性，从而整体提升装配率。

　　在不断学习中为行业贡献更多力量

　　除了在专业上有过硬的知识储备和实操经验外，李欢还通过不断地学习，拓宽自己的眼界。当李欢回忆起自己在复旦管院求学的日子时，她表示，在复旦的学习是一件非常快乐的事情。求学期间，她不仅系统性地学习了EMBA有关的知识，还改变了自己的思维方式。从一开始只关注一个个独立的点，转变为以战略性的眼光看待世界的经济现象。正是这样的思维转变，使李欢获得了全新的思路和眼光看待房地产行业的未来发展。

　　作为一个学以致用的复合型人才，李欢将自己所学习到的知识运用到工作中。李欢不仅仅能以更开阔的视角看待世界经济局势与中国房地产行业发展，还将管理技能运用到自身的团队建设中，并继续贡献自己专业的知识和丰富的经验，使整个团队能齐心协力做成事、做大事，取得更多的成就。（文/张莉）