林麟：新需求创造新机遇，物流地产进入多元化创新发展阶段

　　随着中国电商崛起对高标准仓储需求的扩大以及新冠疫情带来的影响，物流行业的发展空间日益增大。对于基金投资人来说，由于仓储物流资产有着较为稳定的收入现金流和较高的投资回报率，再加上中国首批基础设施证券投资基金（“REITs”）成功发行，使得物流不动产基金的退出渠道得以拓宽，物流不动产受到基金投资人前所未有的关注。

　　时效性是现代物流业的立身之本，为了满足快速运送需要，现代物流地产往往选址在城市周边的海陆港口、交通干线附近。2020年，基汇资本的投资部副董事总经理林麟带领团队主导的昆山冷库项目就将项目地址选在了距上海/苏州边境仅1公里，据高速公路干线5公里，距虹桥机场40分钟车程的昆山市，计划建设一个6万多平方米的4层现代化冷库配送中心。昆山作为一个成熟的物流中心和卫星子市场，服务于上海，吸引了京东，利丰，三一重工等知名企业。受惠于电商的高速发展和来自上海的强烈的外溢需求的推动，昆山的高标库市场租金在2016-2017年呈现每年6-7%的增幅。2021年，昆山的供应量预计只有37万平方米，而年平均吸收量可达50万平方米。多年来，整个市场的空置率一直徘徊在10%一下，单层/坡道式仓库更受追捧，空置率只有1-2%。

　　林麟认为，物流实质上是整个经济的晴雨表，一时的供需平衡可能会带来短期内的租金和空置率变化；但整个经济如果出现大周期变化下，物流地产虽有滞后，但也不会出现逆周期的表现。从宏观上来说，2021年第四季度，中国经济稳步发展，同比增长4%。2021年社会消费品零售总额同比增长12.5%。2022年第一季度，中国GDP同比增长4.8%。虽受到疫情影响，中国经济发展仍呈现稳中向好趋势。物流地产作为服务于实体经济生产经营活动的产业地产，近年来受到政府部门的高度重视，国务院联合多部门出台多项红利政策，推动物流地产的高速发展。

　　从物流地产的产业框架来看，现代物流地产以物流园区为核心载体，建设、运营与管理物流仓库、配送中心、分拨中心等专用物流设施，并与制造企业、物流企业、零售企业等供应链环节上的客户建立合作关系，提供包括园区租赁、园区运营、配送服务等在内的增值服务。物流地产主要经营环节包括选址拿地、开发建设、运营管理以及基金运作等。对于物流园区来说，高标仓的运营效率直接决定着其园区功能的实现。因此，高标仓是促进现代物流地产产业发展和发挥产业效能的关键所在。

　　仓储类项目的发展与繁荣的首要条件是选址，其项目能否取得成功与所在区域的经济发展水平、产业结构和交通布局网络密切相关。长三角地区，作为中国经济最发达的城市群，是“一带一路”与长江经济带的重要交汇地带，目前已经形成立体化的综合交通网络，具备扎实的产业基础。其中，上海作为长三角的中心城市，高标仓市场呈现出供需两旺的局面。而昆山与苏州、太仓、嘉兴等城市承接了上海的外溢需求，市场有望保持高景气。

　　同时，林麟分析，随着全球电子商务和数字化经济的发展，全世界对供应链和物流快速响应的即时性和需求越来越高。中国物流景气指数显示，2021年第四季度，运输业、仓储业和快递快运业业务总量均保持稳定增长。2021年第四季度整体物流市场呈现平稳态势，电商需求较为旺盛。2022年一季度，受疫情影响，整体物流市场发展稳中有缓。部分物流市场租户有所调整，但整体物流市场租户结构变动较小。2022年第一季度，全国规模以上工业增加值同比增长6.5%，工业制造业需求仍保持稳定增长。食品类租户需求增加，电商、三方物流仍为物流租赁市场的主要租户。

　　面对未来物流地产行业的创新发展方向，林麟认为，目前国内的物流地产行业已经进入了一个多元化的高速发展期，除原有传统物流地产商以外，房地产商、电商龙头、快递企业和境外投资机构纷纷下场，主体的多元化必然引导行业发展模式的改变与创新。原有的运营模式在新的经济发展环境下有待进一步拓展提升，各方参与者都在关注新兴需求创造的机遇， 将注意力重点放在新领域和细分市场，如冷链物流、医药物流、融入国家物流枢纽建设等。此外，伴随着物流园区模式的兴起，物流地产基础设施的建设也将趋于多元化，高标仓、冷链仓、恒温仓等逐渐成为建设主流，以及相关的配套设施和建筑也将成为必要地产设施。（文/魏清）