房地产市场的火山与冰海

　　2月2日，不限购城市首套房首付比例可低至20％，二套房首付比例可低至30％；2月17日，公积金账户利率上调至按年计1.5％；2月19日，房地产交易环节的契税和营业税全面下调。

　　春节的爆竹声仿佛也惊醒了沉睡已久的中国楼市。随着政府连续祭出楼市去库存组合拳，财政政策日趋积极，货币政策日趋宽松，房地产投资供给侧与需求侧均受到有效刺激。与2011年之前的政策面相比，利好政策基本上全面放开，一线城市只留下限购政策尚处于表面犹抱琵琶半遮面的惑人状态。

　　虽然“股市”与“楼市”之间的关系究竟是“替代效应”还是“财富效应”经济学家们尚未统一意见，就好比是金庸笔下的华山派究竟是剑宗厉害还是气宗更强，但普通老百姓切身感受到的是二者此起彼伏的关系。楼市自2012年步入调整期至今，一些企业不堪压力而破产、被兼并、打包出让在手项目，这轮楼市寒冬不仅冷酷而且还格外漫长。就在楼市低迷的背景下，股市从2014年的2000点上蹿至2015年6月12日的5178.19点，再断崖式跌到8月26日的2850.71点，短短一年多的时间，A股市场以前所未有的速度经历了一场“疯牛”和“闪电熊”，广大散户恍如黄粱一梦。有报道说，2015下半年A股高温蒸发了22万亿元的市值，散户人均损失4.37万元，而去年我国的人均可支配收入才2.2万元，相当于两年的收入打了水漂，就在人们以为已经跌到谷底即将反弹之际，2016年开盘首日跳水，随后振荡整理，春节之后再次跳水。

　　在此背景下，民间资本正急于寻找更加健康稳健的成长土壤，不论在政策面还是市场面，房地产无疑是最好的选择，这预示着投机性需求将在短期内激增。

　　笔者认为，近期房地产销售市场将在短期内量价双扬，一线城市和表现较好的二线城市土地市场将会呈现大幅上扬趋势。在大家都看见机会的时候，我们更应该清醒地认识到现阶段也正是房地产潜在风险最大的阶段。开发企业当下的经营策略应该是强力抓好去库存，谨慎获取高溢价土地。政策掌握在决策者手里，待楼市高企近乎疯狂的状态出现时，再次强力调控打压的政策将如达摩克利斯之剑般不期而至。总体而言，当前的销售会出现趋势性利好机会，而土地市场会出现趋势性风险，只存在结构性机会，要在这种形势下实现市场扩张，企业就要抓好营销和拿地两项重点工作。

　　在营销工作上，现在的课题是如何增加可售货源、合理定价、加快去化。

　　对于已经获取的土地，要充分利用好二胎放开政策，合理增加功能型多房户型比例，在国家拆除小区围墙相关政策尚未实质性落地的窗口期，加快报批报建，调快既定开发节奏，压缩开发时间，快速增加销售利好期内的可售面积。

　　推盘策略上，宜顺应市场趋势，小步快跑，视成交情况定价，实现创新营销。

　　在拿地上，要创新工作机制。有专家说一个人的职场生涯往往可以分成三个阶段，第一个阶段是刚入职时的懵懂阶段，事事都要向前辈请教，向书本学习；第二个阶段是经过多年历练之后可以独当一面，单独扛起一面大旗，人们往往认为这就是成功阶段，是一般职业经理人的理想目标了；但是要想成为真正的大boss会有第三个阶段，那就是合作阶段，互相取长补短，降低风险，合作共赢。现阶段土地经营工作就应该高度重视沟通合作，聚焦能够快速实现销售回款的项目，与政府合作、与竞争对手合作、与资源方合作，以人之长补己之短、助己之成。当然，这也不是说事事如此，在针对具体项目时还应该具体分析，在能力范围内、且又是本企业强项、预期效益稳定看好的项目，还是应该独立开发。

　　世事如棋局局新，经济规律和过往经验只能为人们提供分析解决问题的依据和参考，从来就不存在以不变应万变的制胜招数，一名成功的企业管理者应紧盯政策面和市场面的变化，适时调整自身经营策略和工作重心，注重社会责任，为客户创造价值，如履薄冰、如临深渊，只有这样才有机会令企业立于不败之地。